租客要求减免涉疫情房屋租金咋办？律师解答：“三减两不减”

新冠肺炎疫情期间，各地均采取关闭公共娱乐场所、交通管制等措施，这难免会影响部分房屋租赁合同的正常履行，导致出租方与承租方发生纠纷。如果租客要求减免涉疫情房屋租金该咋处理，陕西许小平律师事务所律师宋程程代理的一桩案件，有借鉴意义。

2021年1月，经营户李先生租下了某公司位于长安区的两间门面房，双方签署房屋租赁合同约定，房租一年一付，每年12月31日前付清下一年度房租。同时约定，李先生若未按约定交付房租逾期15日，该公司有权解除租房合同并扣除合同保证金。2022年4月初，李先生未按照合同约定支付房租超3个月，该公司在多次催收房租未果后发出解除合同通知书，但李先生拒不腾交房屋，还要求该公司减免6个月房租。为此，该公司向法院提起诉讼，要求法院解除房屋租赁合同，并判决李先生支付拖欠房租。

在诉讼过程中，政府出台了租赁房屋减免租金政策，其中，中高风险区域减免租金6个月、其他地区减免租金3个月。因此，一审法院认为，2021年12月至2022年1月期间，长安区确实被列为中高风险区域，原告公司应给予被告李先生减免6个月房租的优惠。双方可按照减免6个月房租后的租金数额继续履行租赁合同。对该公司全部诉讼请求，予以驳回。一审宣判后，该公司不服判决提起上诉，二审法院维持原判，为此纠纷画上句号。

宋程程律师表示，在疫情中，减免房租的法律依据是不可抗力和公平原则或情势变更。疫情属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。

但并不是所有涉疫情房租都可要求减免。疫情是否影响到租赁合同的实际履行，需要根据实际情况进行分析。对于确实受疫情或者疫情防控措施影响，导致房屋无法正常使用，难以达到合同目的，经营性房屋的承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，人民法院可视情况予以支持。

在实践中，有“三减两不减”。“三减”内容包括：对租赁房屋的用途为用于生产经营的，已有明确管控政策导致无法实现使用目的，应当免除相应期限的租金；承租人继续使用租赁房屋用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金，原则上不得超过应付租金的50%；因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可主张减免无法使用期间的租金。“两不减”即承租人继续使用租赁房屋用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金；承租人在疫情期间已经实际居住的居住类房屋，不可主张减免租金。

西安报业全媒体记者李东峰